Михаил Голубев: «О праве малоэтажки на самоопределение». Статья ко Дню строителя 2025

О городском формате ИЖС с компактными участками, о будущем Лисьего Носа, о комплексном развитии и архитектурных экспериментах побеседовали с Михаилом Голубевым, девелопером проекта «Прибрежный Квартал» журналисты издания «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин и Халмурат Касимов.

 

- Рынок ИЖС в петербургском регионе неоднороден. За полгода в ЛО построили 15,2 тыс. домов ИЖС, в Петербурге - 621. Дома для постоянного проживания становятся популярнее, при этом дачный (сезонный) формат уходит. Как вы объясняете эту тенденцию? Удастся ли объединить городские плюсы (социалка, коммуникации, инфраструктура) с природными преимуществами загородных локаций?

- У нас Ленинградская область и Петербург - это фактически один регион, если говорить о малоэтажке. Хотя есть много законодательных и административных различий. Для меня малоэтажка - это и МКД (до 4 этажей), ИЖС и блокированная застройка (таунхаусы). И когда мы говорим о жилищном строительстве, правомерно включать туда и садоводства. Именно за счет этого растет объем застройки, особенно в Ленобласти. Люди хотят жить комфортно, в своем доме, с кусочком земли. Пять лет с начала пандемии продолжается этот исход, и он породил разные дисбалансы. Все теперь понимают: жить в субурбии без развитой инфраструктуры некомфортно.

Главное - уменьшать маятниковую миграцию. Это самая больная проблема. Люди с утра едут в одну сторону, вечером - в другую. Есть такой закон урбанистики – несбалансированное строительство дорог без условия работы, учебы, сервисов для жизни «на районе», куда ведут такие дороги, порождает автомобильную индукцию. Семьи покупают еще машины.

Еще больше машин едет в новые такие районы, где можно только жить, а делать особо больше нечего. Дороги «забиваются» именно на съездах. Это стандартная ошибка городского развития – отсутствие полицентричности. Школ, поликлиник, канализации тоже не хватает. Так, увы, складываются новые кварталы «на природе» вокруг мегаполиса.

- Ваши конкуренты строят рядом с вами, например, ЖК «Лисино».

- Посмотрим, что у них получится. У них масштабная затея – КРТ с огромными объемами МКД, с поликлиниками и школами, благоустройством, нужно еще эти затраты к положительному балансу проекта свести. У нас не было подобного плана. У нас локальный малоэтажный проект, по типу ЖК «Северная лисица», который строится по соседству. Можно порассуждать о продукте: что нужно? Одноэтажные дома по 100 квадратных метров или коттеджи по 500? Вот вопрос, к которому мы пришли. Каким должен быть размер участка? Есть еще вопросы, которые надо синхронизировать в многослойной, неоднородной системе современного городского расселения. Тогда и появится продукт, который будет соответствовать социально-экономическим реалиям.

 

- Вы сказали, что у Лисьего Носа огромный потенциал с точки зрения малоэтажного строительства. Но почему кроме вас его никто не видит?

- Лисий Нос - особенное место. Такое муниципальное образование, которое может развиваться, как сейчас и Лахта-Ольгино внутри центра инвестиций Газпрома: Лахта-центр, Город яхт, новый аэропорт.

Исторически Лисий Нос при капитализме должен был стать местом для богатых по проекту города-сада 1906 года Стенбок-Ферморов, потом после 1991 года - петербургской Рублевкой. Но как-то все у нас происходит не очень организованно. И земля была дорогая, и административные барьеры. Я был единственным инвестором, который предлагал комплексную программу для Лисьего Носа. Еще в 2008 году я отправил в администрацию программу развития поселка, и частные проекты у меня, естественно, возникли именно на этой территории. Где живешь, там и должен развивать, да? В Петербурге в то время были и другие проекты, например, в Разливе и Солнечном, ЛСР и ЦДС делали. Реализовали, а новое не хотят. Невыгодно.

Крупный бизнес периодически ходит раз в 10-15 лет в такие проекты, но они не состоянии их поточно реализовывать. У них другая организационно-управленческая модель, другие издержки. При этом малый бизнес меньше обладает знаниями, компетенциями, ресурсами, не может снимать административные барьеры, но он более правильно настроен на индивидуальную работу с клиентами, экономит издержки. Малоэтажное строительство – это для малых строителей и инвесторов.

- Почему в малоэтажном домостроении так мало громких имен архитекторов, проектировщиков и вообще с классной архитектурой не очень?

- Это вытекает из того, что мы уже обсудили. Все наши маститые архитекторы при крупном бизнесе, проектируют огромные элитные дома, берут архитектурные премии благодаря лобби застройщиков. Малый бизнес ничего особо сегодня не может пролоббировать. Девелоперы в малоэтажке не могут пригласить звезду, это не жадность - просто экономически невыгодно. А знаменитые архитекторы или инженеры не понижают свои гонорары, в малоэтажке хлопот много, а денег мало. Есть и молодые зодчие, они молодцы и готовы браться за малоэтажку, ищут интересные и индивидуальные решения, но у них пока опыта не хватает.

 

- Но вы же пригласили известного мастера Михаила Шемякина… Кстати, вам удалось согласовать нарисованный им сказочный дом?

- На днях мы отправили проект на согласование архитектурно-градостроительного облика этого дома. Ждем. Шемякин передал мне авторские права на фасады здания, так как он – автор концепции и художественного решения. Это будет уникальный проект, по сути, сказочный мир Шемякина перейдет в реальность. Помогли мои личные с ним договоренности.

- Для какого формата: многоквартирные дома или системная малоэтажка с ИЖС, - более значимы дизайн-коды, архитектурный стиль и другая эстетика?

- Однозначно – для малоэтажных комплексов: они ведь дискретные, там много разных строений. Поэтому и важно создать некий градостроительный ансамбль. В многоэтажном строительстве, как правило, уже есть некий городской контекст (если речь не идет о создании с нуля целого микрорайона) и вы этого сложившегося контекста придерживаетесь. Соответственно, тема дизайн-кода по-иному раскрывается, скорее, как тема идентичности. И это гораздо сложнее, чем просто дизайн-код.

В малоэтажке же по определению присутствует многообразие застройки. И в таких проектах желательно иметь дизайн-код, чтобы естественное для малоэтажного формата многообразие не превращалось в хаос. И мы в «Прибрежном Квартале» тоже эту задачу решаем, причем балансируя на тонкой грани. Некоторые нас обвиняют в избыточности архитектурных стилей: органическая архитектура, деревья, растущие через крыши, и тут же модернизм в разных формах… Даже арка своя триумфальная есть. Плюс активное использование цвета на фасадах. Кому-то это напоминает Диснейленд. Однако я считаю, что мы находим баланс, сохраняя разумное разнообразие и сдерживая спонтанное самовыражение домовладельцев, сейчас на одних, которые нарушают регламенты застройки, вынуждены подать в суд.

При этом во второй очереди проекта мы представим более единообразный и массовый (в хорошем смысле слова) продукт. Те самые востребованные 100-метровые дома, способные создать альтернативу городской квартире, о которых мы говорили вначале.

- Как продвигается вторая очередь «Прибрежного Квартала»?

- Сейчас мы активно создаем инфраструктуру: строим сразу дороги и инженерию. Только затем приступим к строительству домов. Планируем в сентябре представить свой новый продукт, настроенный на демографический рост. С учетом неопределенности и новых «черных лебедей», качественная малоэтажка в нашем инвестиционно-привлекательном районе растет в цене! С наступающим Днем строителя 2025!

Полную версию статьи читайте по ссылке https://nsp.ru/42029-mixail-golubev-o-prave-maloetazki-na-samoopredelenie?token=5fa39d0d635f013ac61f86978ea4fb02116b1cd2